江西省農村房屋調查技術規定

 

第一章    總則

1.1 目的與范圍

為規范農村房屋調查、確權登記發證工作,保證我省農村集體建設用地上的建筑物、構筑物調查、確權登記發證工作成果質量,根據國家有關規程規范規定,結合我省實際情況,制定本規定。

1.2 工作目標

全面查清農村集體建設用地每一宗土地范圍內建筑物、構筑物的位置、面積、權屬等基本情況,建立集圖形、屬性、檔案為一體的數據庫與管理信息系統,為實施不動產統一登記奠定基礎。

1.3 工作任務

在開展宅基地和集體建設用地調查的同時,調查房屋產權狀況、房屋現狀,測量房屋的房角點和丈量房屋邊長,量算房屋面積,并將房屋調查成果記載在房屋調查表中,實現農村房、地調查的同步開展和調查成果的統一管理。

1.4 規范性引用文件

本技術規定依據和引用下列有關法律法規、政策規定、國家技術標準及規范性文件:

1.4.1法律法規

(1)《中華人民共和國物權法》(主席令〔2007〕第62號);

(2)《中華人民共和國土地管理法》(主席令〔2004〕第28號);

(3)《中華人民共和國房地產管理法》(主席令〔2007〕第72號);

(4)《不動產登記暫行條例》國務院656令。

1.4.2政策規定

(1)《中共中央國務院關于全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》(中發〔2014〕1號);

(2)《國土資源部 財政部 農業部關于加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》(國土資發〔2011]60號);

(3)《國土資源部 中央農村辦 財政部 農業部關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》(國土資發〔2011]178號;

(4)《國土資源部 財政部 住房和城鄉建設部 農業部 國家林業局關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》(國土資發〔2014]101號);

(5)《江西省人民政府辦公廳關于開展農村集體土地確權登記發證工作的通知》(贛府廳發〔2011]20號);

(6)《省政府辦公廳轉發省國土廳關于全省農村集體土地確權登記發證工作實施意見》(贛府廳字〔2011]188號)。

1.4.3技術標準

(1)《中華人民共和國行政區劃代碼 》(GB/T 2260-2007);

(2)《縣級以下行政區劃代碼編制規則》(GBT10114-2003);

(3)《宗地代碼編制規則(試行)》(國土資廳發[2011]57 號);

(4)《房產測量規范 第1單元 房產測量規定》(GB/T 17986.1—2000);

(5)《房產測量規范 第2單元 房產圖圖式》(GB/T 17986.2—2000);

(6)《地籍調查規程》(TD/T 1001-2012);

(7)《城鎮地籍數據庫標準》(TD/T 1015-2007);

(8)《國土資源信息核心元數據標準》(TD/T 1016-2003);

(9)國土資源部辦公廳關于征求不動產登記簿冊證樣式(征求意見稿)意見的函國土資廳函〔2014〕968號;

(10)《衛星定位城市測量技術規范》(CJJ/T 73-2010);

(11)《全球定位系統實時動態測量(RTK)技術規范》(CH/T 2009-2010);

(12)《測繪技術設計規定》(CH/T 1004-2005)。

(13)《測繪成果質量檢查與驗收》(GB/T 24356-2009);

(14)江西省農村集體土地登記調查技術規定;

(15)江西省農村集體土地登記調查檢查驗收辦法。

1.5 調查范圍

江西省農村集體建設用地范圍內的房屋等建筑物、構筑物。

1.6 技術路線

以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則,充分利用農村宅基地、集體建設用地地籍調查等成果,通過外業調查、內業建庫相結合的方法,開展房屋等建筑物、構筑物的測量和基本情況調查等工作。

1.7 調查方法

采用解析法或圖解法測繪房屋空間位置,實地丈量房屋邊長,計算房屋面積。

變更登記時應采用解析法測繪房屋空間位置,實地丈量房屋邊長。

1.8 數學基礎

坐標系統:采用1980西安坐標系。高斯投影,中央子午線與“農村宅基地、集體建設用地地籍調查”一致。

高程系統:采用1985國家高程基準。

1.9 計量單位

長度單位采用米(m),保留兩位小數;面積單位采用平方米(㎡),保留兩位小數;坐標單位采用米(m),保留3位小數。


 

第二章    農村房屋調查

2.1農村房屋調查的內容

農村房屋調查是對每個權屬單元的房屋的現狀、權利人、位置、權界、權屬、權源、面積和利用狀況、地理名稱等基本情況的調查。包括房屋座落、產權人、產權類別、總層數、所在層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利、房屋現狀(能反映房屋層次和結構的數碼相片,分辨率不小于300dpi)等基本情況。

2.2農村房屋調查的基本單元

2.2.1農村房屋調查基本單元

房屋應當按照基本單元進行調查。房屋基本單元是指單一權屬單元、有固定界限、可以獨立使用房屋。包含獨立權屬單元和共有權屬單元。

農村房屋調查按幢分戶為基本單元。集體土地范圍內村民住房,以宅基地上獨立建筑為基本單元進行調查;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行調查。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行調查。

2.2.2宗的定義

宗是指被權屬界線封閉的地塊或空間。

2.2.3丘的定義

丘是指被權屬界線封閉的房屋權屬用地地塊或空間。一個地塊只屬于一個產權單元時稱獨立丘,屬于一個以上產權單元時稱共用丘。

2.2.4幢的定義

幢是指一座獨立的房屋建筑,包括不同結構和不同層次的房屋。

2.2.5分戶定義

在一幢房屋中,按單一權利人權利范圍劃分的單一權屬單元的建筑范圍,包含獨立權利人和共有權利人。

2.3農村房屋調查編碼規則

農村房屋調查編碼規則采用三級編碼共28位。三級編碼分別是:宗地(丘)代碼19位、不動產類別碼1位,幢編號4位、戶編號4位。

農村房屋調查編碼規則如下:

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ F  □□□□   □□□□

宗地代碼(19)                 產別(1)幢編號(4) 分戶編號(4)

其中:

宗地代碼:19位。直接利用地籍調查成果中已有的宗地代碼,不得更改。

不動產類別碼:1位。F表示房屋。

幢編號:4位,幢編號在宗地范圍內順序編碼,自0001-9999順序編號,在宗地內,從左(西)到右(東),從上(北)到下(南)后,用數字0001、0002……順序按反S形對每幢房屋編號。實地房屋有幢號編號的,可直接沿用。

戶編號:4位。戶編號在幢范圍內順序編碼,以入戶門所在位置為依據按單元、樓層、戶進行編號,第一位表示單元號,第二、三位表示樓層次,第四位表示戶在本樓層次的順序編號。

為保證房屋編碼的唯一性,因宗地代碼、房屋權屬類型、房屋界址發生變化的,房屋編碼在相應房屋特征碼最大房屋順序碼后續編,原房屋編碼不再使用。

2.4農村房屋調查的準備工作

2.4.1政府通告及指界通知

縣級人民政府在開展農村房屋調查登記工作時,應分區、分片發布開展農村房屋調查登記工作通告(附錄1)。

農村房屋調查人員按照通告要求和調查工作計劃,送達農村房屋權屬調查通知(附錄2),通知房屋權利人按約定時間到場指界。

送達的通知回執應與《農村房屋調查表》一并存檔。

2.4.2農村房屋調查預編號

以“農村宅基地、集體建設用地地籍調查”成果中的宗地圖(草圖)為工作底圖和依據,按“農村房屋調查的編碼規則”要求,將每一幢房屋的預編幢號等標繪在工作底圖上,并將有關信息填寫到《農村房屋調查表》上。

2.5農村房屋界址調查

2.5.1農村房屋界址指界人的確定

農民住宅房屋的指界人為該房屋戶主(權利人),并出具身份證明和戶籍簿。

單位房屋的指界人為本單位法定代表人,并出具身份證明和法定代表人身份證明書(附錄3)。

農村房屋有兩個以上權利人共同所有的房屋,由共有人共同出席指界。

法定代表人、戶主(權利人)不能出席指界的,可由委托代理人指界,代理人應出具身份證明及指界委托書(附錄4)。

2.5.2農村房屋界址認定

一幢房屋只有一個權利人的房屋界址,由本房屋所有權人單方認定。

一幢房屋有一個以上權利人的房屋界址,必須現場共同指界,經共同認定的界址,必須由指界人在《農村房屋調查表》上簽字蓋章。

根據房屋中各部分功能及結構,公共面積的分攤協議或文件,確定各分戶自用范圍、公共面積范圍及共有共用情況,確定界址位置。

對于已有房產分戶圖或產權證的房屋,可不需要重新指界認定。

有爭議的房屋界址,應進行必要的舉證和補充調查,依法予以調處。短時間內難以調處的,劃定爭議界線及范圍作為爭議房屋,并在《農村房屋調查表》中說明,待后按有關規定處理。

2.5.3農村房屋調查缺席指界的處理

違約缺席指界的,以及指界人在指界后不在《農村房屋調查表》上簽字蓋章的,根據不同情況按下述辦法處理:

(1)、如一方違約缺席,或指界一方在指界后不在《農村房屋調查表》上簽字蓋章的,房屋界線按另一方所指界線確定;

(2)、如雙方違約缺席,或指界雙方在指界后均不在《農村房屋調查表》上簽字蓋章的,房屋界線由調查人員依現狀界址及地方習慣確定;

(3)、將《違約缺席定界通知書》(附錄5)和確界結果以書面形式送達違約缺席者或拒絕簽字蓋章者,如有異議,必須在15天內提出重新指界申請,并負責重新指界的全部費用,如逾期不申請,以上兩款確定的房屋界線有效。

2.5.4農村房屋分戶界址點編號

在分戶草圖上,以分戶為單位,從分戶圖左上角界址點開始按順時針方向,從“1”開始順序編號。

2.6農村房屋權屬調查

農村房屋調查內容包括:房屋座落、產權人、產權類別、總層數、所在層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、建設許可審批文件、他項權利和產權糾紛等基本情況,現場填寫《農村房屋調查表》、繪制分丘草圖、分層草圖、分戶草圖等。

2.6.1農村房屋座落調查

座落是指房屋所在縣、鄉(鎮)、村、村小組(自然村)的名稱和門牌號、幢號、單元號、室編號等。

2.6.2農村房屋產權人調查

農村個人所有的房屋,按照相關權源證明材料、產權證件上的姓名確定產權人。產權是共有的,應注明共有人姓名。

村集體(單位)所有的房屋,應注明村集體(單位)的全稱。兩個以上村集體(單位)共有的,應注明共有單位名稱。

2.6.3農村房屋產權類別調查

農村房屋產權類別是指實際產權占有情況而劃分的類別。按兩級分類調記,分類標準具體按《房產測量規范》附錄A中的A4執行。

2.6.4農村房屋產權來源

農村房屋產權來源是指產權人取得農村房屋產權的時間和方式,有自建、購買、互換、贈與、受遺贈、繼承、其他等產權來源方式。依據收集的產權來源的有關文件(規劃、建設等批準文件、村集體組織開具的證明材料)確定。產權來源有兩種以上的,應全部注明。

2.6.5農村房屋總層數

房屋層數是指房屋的自然層數,一般按室內地坪±0以上計算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室內層高在2.20m以上的,計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。

假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓,以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。

2.6.6農村房屋分戶所在層次

分戶所在層次是指本權屬單元(分戶)的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數表示。分戶房屋有一層以上時,以入戶門所在位置為依據。

2.6.7農村房屋結構

房屋結構是指根據房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分類別,有鋼結構、鋼和鋼筋混凝土結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構、其他結構等。

2.6.8農村房屋建成年份

房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。拆除翻建的,應以翻建竣工年份為準。

一幢房屋有兩種以上建成年份,應分別注明。

2.6.9農村房屋用途

農村房屋用途是指房屋的實際用途。具體分類標準按《房產測量規范》附錄A中的A6執行。

一幢房屋有兩種以上用途,應分別調查注明。

2.6.10農村房屋墻體歸屬

農村房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權的歸屬,墻體所有權歸屬形式有自有墻、共有墻、借墻等三類。

2.6.11農村房屋產權情況附加說明

在農村房屋調查中,調查農村房屋產權對產權不清或有爭議的,以及設有抵押權等他項權利的,應記錄在調查表中。

2.6.12農村房屋分丘草圖的繪制

農村房屋分丘草圖以丘為單位繪制,根據農村房屋用地的大小和形狀,繪制不小于1:1000 比例尺的房屋調查分丘草圖。可采用“農村宅基地、集體建設用地地籍調查”成果中的宗地圖作為分丘草圖的工作底圖。

農村房屋用地分丘圖是反映本丘用地權界位置、權屬和本丘內房屋權界、權屬的分布圖。在分丘草圖上應標明:各房屋的幢編號(門牌號)等房屋基本信息.

幢編號注在房屋輪廊線內的左下角,并加括號表示,房屋結構和總層數在房屋輪廊線中心位置。

農村房屋分丘草圖的繪制參考附錄6。

2.6.13農村房屋分層草圖的繪制

以幢為單位,根據農村房屋的大小和形狀繪制不小于1:500 比例尺的房屋分層草圖。分層圖是指本幢房屋中,各層建筑內部的主要墻體尺寸及內部之間的關系圖,注明房屋結構、主要關系尺寸、主要用途、房屋的陽臺、外走道、室外樓梯等。應說明第x層或地下室、夾層、平臺層、閣樓層等層次名稱;夾層須注明第x層的夾層。

從房屋下層至上層的順序,逐層繪制房屋各層的分層圖。層次結構相同的,可標明第x層——第y 層。

農村房屋分層草圖的繪制參考附錄7。

2.6.14農村房屋分戶草圖的繪制

分戶圖是在分丘圖、分層圖基礎上繪制的細部圖。農村房屋分戶圖是在一幢房屋內以戶(單一產權人)為單位繪制,表示該戶房產的平面尺寸、權界線,以及與四至鄰戶相連墻體歸屬的細部圖,以明確房產房屋的權利界線,對有爭議的權界線應標注部位。

根據房屋的大小和形狀繪制不小于1:500 比例尺的分戶草圖。主要內容有:

(1)分戶房產所在的宗地編碼、幢編號、分戶編號、權利人、結構、用途等。

(2)在對應的位置注記房屋邊長,房屋外部邊長注記在圖形外,房屋內部邊長注記在圖形內部。注記位置不夠的可移位注記。

(3)分戶房產的四至名稱;

(4)分戶房產界址點、界址點號、界址線;

(5)調繪者、調繪日期、概略比例尺、指北針等。

(6)躍層、復式房屋的分戶圖應在同一張圖紙上繪制。

分戶草圖繪制參考附錄8。

2.6.15填寫《農村房屋調查表》,記載調查結果

農村房屋調查結果,應在現場記錄于《農村房屋調查表》上(附錄8)。

a)記錄必須使用鋼筆(碳素或蘭黑墨水)、鉛筆,禁止使用圓珠筆。

b)記錄字體要規整、清晰,測錯、記錯的數據劃改應能辨別,嚴禁連環涂改、擦改、就字改字等違規行為。


 

第三章    房屋測量

房屋測量包括房產要素測量、房產圖繪制、面積測算。

3.1房產要素測量

房產要素測量的主要內容:房屋及其附屬設施測量、界址測量、房屋邊長丈量。

3.1.1房屋及其附屬設施測量

房屋及其附屬設施測量可直接利用“農村宅基地、集體建設用地地籍調查”成果中資料,對于新增的房屋及其附屬設施按照《江西省農村地籍調查技術規定》的地物點測量技術方法和精度要求執行。

房屋應逐幢測繪,不同產別、不同建筑結構、不同層數的房屋應分別測量,獨立成幢房屋,以房屋四面墻體外側為界測量;毗連房屋四面墻體,在房屋所有人指界下,區分自有、共有或借墻,以墻體所有權范圍為界測量。

房屋附屬設施測量,柱廊以柱外圍為準;檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準;門廊以柱或圍護物外圍為準,獨立柱的門廊以頂蓋投影為準;挑廊以外輪廓投影為準。陽臺以底板投影為準;門墩以墩外圍為準;門頂以蓋投影為準;室外樓梯和臺階以外圍水平投影為準。

3.1.2房屋界址測量

房屋界址是指單一權屬單元的建筑范圍。

房屋界址測量、可直接利用“農村宅基地、集體建設用地地籍調查”成果中資料,對于新增的房屋界址按照《江西省農村地籍調查技術規定》的宗地界址點測量技術方法和精度要求執行。

3.1.3 房屋邊長丈量

房屋邊長丈量在宗地的界址邊長丈量時一并開展,對確實無法丈量房屋邊長時,應丈量至少兩條房腳點與界址點或房腳點與鄰近地物的相關距離,便于間接解算房屋邊長和求解房屋面積。

(1)、基本要求

a)房屋邊長以幢為單位,分層分戶進行丈量。

b)房角點應設在房屋墻勒腳以上。

c)丈量工具需采用經過檢定的鋼尺或手持測距儀。

d)邊長測量應兩次讀數,兩次讀數之差不超過2cm。超過時應重新丈量。在允許范圍內時取平均值(邊長單位為m,取位至0.01m),注記在草圖上。邊長注記平行于該邊,并緊靠該邊線。個別邊長很短難以在該邊范圍內注記時,可采用引出線方式注記。

e)當有障礙物時,應采用其他間接方法,求出房屋邊長值。

f)平均(平差)值在草圖原始數據對應的位置上加括號標注,例如:3.85(3.87)。

g)當房屋圖形不規則時,將其分割成簡單的幾何圖形。

(2)、分層房屋邊長丈量

a)實地繪制分層草圖,丈量各層房屋及附屬設施四周外圍邊長。

b)矩形房屋一般應丈量四條邊長,當長或寬對邊邊長互差在20cm范圍內取平均值,否則,不能按矩形房屋計算面積。當對邊丈量困難時,至少須丈量矩形的長和寬。

c)當房屋邊長丈量一邊為整體丈量,對邊為分段丈量(同一邊外邊為整體丈量,室內為分段丈量)時,邊長數據要進行平差處理。

d)當有幾層的外圍形狀相同,可丈量其中一層,并在草圖上標注“x—Y層”。

(3)、分戶丈量邊長

a)實地繪制分戶草圖,丈量房屋及計算房屋面積的附屬設施的每條邊室內長度。

b)當第i至n各層分戶戶型相同時,只需丈量其中一戶的每條計算房屋面積的邊長,其他分戶可利用。

(4)、毗鄰墻體的表示與測量

測量本丘與鄰丘毗連墻體時,共有墻以墻體中間為界,量至墻體厚度的處中線;借墻量至墻體的內側;自有墻量至墻體外側并用相應符號表示。

3.1.4邊長精度要求

房屋邊長超過50m誤差限差不應超過表3-1 的規定;房屋邊長未超過50m誤差限差不應超過式(3-1)計算結果。互差超限時,應查明原因,并作修改。

  式(3-1)

式中: mj———相應等級界址點位中誤差,m;

D———相鄰界址點間的距離,m;

△D———界址點坐標計算的邊長與實量邊長較差的限差,m。

表3-1 邊長精度要求

界址點

等級

邊長間距誤差

適用范圍

限差(m)

中誤差(m)

±0.04

±0.02

縣城以上所在地

±0.10

±0.05

鄉鎮所在地

±0.20

±0.10

農村地區

 

3.1.5房屋丈量邊長與圖上對應邊長的校核

房屋丈量邊長與圖上對應邊長應進行校核,互差不應大于15cm。互差超限時,應查明原因,并作修改。

3.2房產圖編制

房產圖是房產產權、產籍管理的重要資料。按房產管理的需要可分為: 房產分幅平面圖(以下簡稱分幅圖)、房產分丘平面圖(以下簡稱分丘圖)、房產分層平面圖(以下簡稱分層圖)和房產分戶平面圖(以下簡稱分戶圖)。

3.2.1 分幅圖的編制

房屋及附屬設施測量技術方法和精度按照《江西省農村地籍調查技術規定》的宗地界址點測量技術方法和精度要求執行。

1)分幅方法與《江西省農村集體土地登記調查技術規定》分幅方式一致。

2)分幅圖應表示控制點、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設施和,宗地號、棟號、以及與房地產有關的地籍地形要素和注記。

3)分幅圖的編制按《房產測量規范》附錄E2《分幅圖實例》執行。

3.2.2分丘圖的編制

1)分丘圖的坐標系統與分幅圖的坐標系統應一致。

2)分丘圖的比例尺,根據丘面積的大小,可在1:100—1 :1000 之間選用。

3)分丘圖上除表示分幅圖的內容外,還應表示房屋權界線、界址點點號、窯洞使用范圍,挑廓、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關系等各項房地產要素。

4)分丘圖的編制按《房產測量規范》附錄E2《分丘圖實例》執行。

3.2.3 分層圖的繪制

1)分戶圖是在分丘圖、分層圖基礎上繪制的細部圖,以一戶產權人為單位,表示房屋權屬范圍的細部圖,以明確異產毗連房屋的權利界線。

2)各層圖形應注明第x層或地下室、夾層、平臺層等層次名稱;夾層須注明第x層的夾層。

3)房屋的陽臺、外走道、室外樓梯等,其線條粗細、虛實都應按《房產測量規范》要求繪制在各分層圖上。

4)一般從下至上繪制房屋的一層到頂層的分層圖。如果一張不夠,可用多張繪制,然后一起裝訂。如果有幾層的外圍形狀大小及數據完全相同,可只繪低層圖形,并注明“x—y層”。

3.2.4 分戶圖的繪制

1)分戶圖是在分丘圖基礎上繪制的細部圖,以一戶產權人為單位,表示房屋權屬范圍的細部圖,以明確異產毗連房屋的權利界線供核發房屋所有權證的附圖使用。

2)分戶圖的方位應使房屋的主要邊線與圖框邊線平行,按房屋的方向橫放或豎放,并在適當位置加繪指北方向符號。

3)分戶圖的比例尺一般為1:200,當房屋圖形過大或過小時,比例尺可適當放大或縮小。

4)分戶圖上房屋的丘號、幢號、應與分丘圖上的編號一致。房屋邊長應實際丈量,注記取至0.01m,注在圖上相應位置。

5)分戶圖表示的主要內容包括房屋權界線、四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。

6)分戶圖上的文字注記。

a)房屋產權面積包括套內建筑面積和共有分攤面積,標注在分戶圖框內。

b)本戶所有宗地號號、幢號、分戶號、結構、層數、層次標注在分戶圖框內。

c)樓梯、走道等共有部位,需在范圍內加簡注。

7)分戶圖的繪制參照《房產測量規范》附錄E3《分戶圖實例》。

3.3面積測算

房屋以幢為單位進行測算。

面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類。用地面積測算利用“農村宅基地、集體建設用地地籍調查”成果中資料。房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。

房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結構牢固,層高 以上2.20m(含2.20m)的永久性建筑。

房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。

房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積,按房屋的內墻水平投影計算。

3.3.1房屋面積的精度要求

房產測量的精度以中誤差作為評定精度的標準,以兩倍中誤差作為限差。房產面積的精度分為三級,各級面積的限差和中誤差不超過表3-3計算。

         表3-3     房產面積的精度要求

精度等級

限差(m2)

中誤差(m2)

備注

一級

縣城以上所在地

二級

鄉鎮所在地

三級

農村地區

注:S為房產面積m2

 

3.3.2面積計算方法

根據實地丈量的邊長,采用計算機輔助制圖求取圖形面積。

3.3.3建筑面積計算規則

3.3.3.1 計算建筑面積的條件

能夠計算建筑面積的房屋一般應具備以下普遍性的條件:

a)應具有上蓋;

b)應有圍護物;

c)結構牢固,屬永久性的建筑物;

d)層高在2.20m以上(含2.20m);

e)可作為人們生產或生活的場所。

3.3.3.2計算全部建筑面積的范圍

a)永久性結構的單層房屋,按一層計算建筑面積;多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。

b)房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位,按水平投影面積計算。當夾層及其下方建筑空間的高度均小于2.20m,但總高度不小于2.20m時,只計算一層建筑面積。

c)穿過房屋的通道,房屋內的門廳、大廳,均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分,層高在2.20m以上的,按其外圍水平投影面積計算。

d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

e)房屋天面上,屬永久性建筑,層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計算。

f)挑樓、封閉的挑廊、封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

g)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算。

h)與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算。

i)房屋間永久性的封閉的架空通廊,按外圍水平投影面積計算。

j)地下室、半地下室及其相應出入口,層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

k)與房屋相連屬永久性的且有非獨立柱或有圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。有柱又有圍護結構的門斗按圍護結構的外圍水平投影計算面積。

l)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的,按其外圍水平投影面積計算。同一樓層外墻,既有主墻,又有玻璃幕墻,以主墻為準計算建筑面積。

m)屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

n)依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護結構的,按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算。

o)有伸縮縫的房屋,若其與室內相通的,伸縮縫計算建筑面積。

3.3.3.3計算一半建筑面積的范圍

a)與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。走廊、檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結構的,視為有圍護結構的走廊、檐廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

b)獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚等屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計算。

c)未封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

d)無頂蓋的(含無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯的)室外樓梯按各樓層水平投影面積的一半計算。

e)有頂蓋不封閉的永久性架空通廊,按其外圍水平投影面積的一半計算。

3.3.3.4不計算建筑面積的范圍

a)層高小于2.20m以下的附層(含夾層、插層、技術層)和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。

c)房屋之間無上蓋的架空通廊。

d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

e)建筑物內的操作平臺,上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。

f)騎樓、過街樓的底層以及穿過房屋的通道用作街巷通行的部分。

g)利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。

h)活動房屋,臨時房屋,簡易房屋。

i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

j) 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

3.3.3.5 特殊情況下的建筑面積計算

a)復式、躍層式房屋預留的樓梯間,根據規劃許可的設計圖紙,按自然層計算建筑面積。

b)陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的,按底板水平投影計算建筑面積。

c) 未封閉的陽臺、挑廊,其上蓋在陽臺、挑廊圍護結構內水平投影面積大于或等于陽臺、挑廊面積的二分之一,按上蓋在圍護結構內水平投影面積的一半計算筑面積。

d)屋頂為斜面結構的房屋,外墻高度小于2.20m時不計算外墻面積。

e)對傾斜、弧狀等非垂直墻體房屋,外墻體向內傾斜的,層高2.20m以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜,超出底板外沿的,以底板水平投影計算建筑面積。

f)上層室外樓梯水平投影能覆蓋下層室外樓梯,下層室外樓梯視為有頂蓋,按有頂蓋的室外樓梯計算面積。

g)雨篷僅有一邊與墻相連,由墻支撐著的雨篷為懸挑雨篷,不計建筑面積;一邊與墻相連,另一邊由一根柱子支撐的為獨立柱雨篷,按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積;一邊與墻相連,另一邊由兩根或兩根以上柱子支撐的為有柱雨篷,按柱外圍計算建筑面積。

當雨篷由兩面墻支撐的(如圖3-1),不計算建筑面積;當雨篷除由兩面墻支撐外,還設置有一根柱子支撐(如圖3-2),則以柱外圍向墻作垂線并與墻圍成的矩形面積一半計算建筑面積。

當雨篷由三面墻支撐,其建筑面積按如下情況(如圖3-3)計算:雨篷外邊線與左、右兩面墻相交的,按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積;雨篷凸出左、右兩面墻而使其外邊線懸空的,按左、右兩面墻最外處的蓋板支撐點(P1與P2)連線與墻圍成部分的蓋板水平投影面積一半計算建筑面積(即懸空部分不計面積)。

           圖3-1                             圖3-2

圖3-3

h)建于坡地的建筑物利用吊腳樓空間設置架空層或對深基礎地下空間加以利用的,當架空層的地面為斜面且四周有圍護結構(如圖3-4),圍護結構內層高大于2.20m部分計算建筑面積;當架空層的地面修整成平地時,不論有無圍護結構,其層高大于2.20m的,按柱外圍水平投影面積計算建筑面積;當架空層的地面一部分為平地,另一部分為坡地的,平地部分的面積按柱外圍和坡地交界線計算(如圖3-5)。

圖3-4                            圖3-5

i)建筑物第一層的進門設于凹進的外墻且其頂部為上層建筑所蓋(如圖3-6)。凹進部分的進深a等于或大于其長度b者,凹進部分計全部建筑面積,若其頂部高度大于一樓層時,仍按一層計算建筑面積;當上述凹進部分的進深小于其長度時,按有蓋無柱外走廊、檐廊情況處理,若其頂部高度大于一樓層,則不計建筑面積。

圖3-6

j)房屋的有蓋無柱外走廊、檐廊,其兩端由非剪力墻所封閉、正面無圍護結構的(如圖3-7),按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積。

圖3-7

k)室外樓梯與臺階

室外樓梯須同時滿足以下兩個條件:

(a)室外樓梯的起點(地面)至終點(進門)的高差(高度)應不小于一個樓層的高度。

(b)室外樓梯的下面不是與山坡連成一體的實體,而是室外樓梯的水平投影范圍內可形成一個建筑空間。

如圖3-8所示,該建筑的下部分利用山坡建成臺階,而上部分架空后進房屋門而形成的橋,則不應作為室外樓梯處理。但如圖3-9所示,該建筑的下部分緊靠山坡,且其最低部分屬人工砌填而形成實體,其余不足一樓層高度部分為架空,則該建筑仍作為室外樓梯處理。

           圖3-8                                      圖3-9

l)室外樓梯和室內樓梯

室外樓梯:

(a)設置于建筑物外墻之外、僅有扶手欄桿、沒有墻體封閉的樓梯視為室外樓梯。

(b)設置于建筑物外墻之外的有墻體封閉的專用樓梯為室外樓梯。

(c)直通頂層的觀光電梯視為室外專用電梯。

室內樓梯:

(a)設置于建筑物外墻之內的樓梯、電梯視為室內樓梯。

(b)設置于建筑物外墻之外的有墻體封閉的非專用樓梯視為室內樓梯。

(c)各層使用兼向外觀光的電梯,視為室內電梯。

m)通風井、煙道的面積計算

(a)地下室或半地下室使用的通風井、煙道,地下部分按其通過的地下室或半地下室的樓層數計算建筑面積;獨立于建筑之外的地面部分,有圍護結構或柱和上蓋,且高度大于2.20m的,按圍護結構或柱外圍水平投影面積計算,并計入地下室或半地下室的建筑面積中;設置于建筑物之內的地面部分,有上蓋的按一層計算建筑面積,并計入地下室或半地下室的建筑面積中,地面上其通過的各層應除去該部分的面積值。

(b)各層共有的通風井、煙道,按其通過的樓層數計算建筑面積,并計入各層建筑面積中。

m)一幢建筑物圍合形成的院子,其閉合走廊為非獨立柱時,均屬一條有柱走廊(如圖3-10)。

            圖3-10

當房屋設有外走廊或檐廊時,則非獨立柱部分按有柱走廊計算,其余部分按無柱走廊或檐廊計算。走廊兩端有剪力墻的,視為走廊的柱,按有柱走廊計算。一幢獨立房屋的四面設有外走廊或檐廊時,也按此原則處理。如圖3-11所示,房屋的長邊一面有柱,兩柱之間按有柱走廊計算,其余部分為無柱走廊;若圖中柱立于走廊的A、B處,則長、短邊的外走廊均為有柱走廊。

圖3-11

o)騎樓底層與臨街走廊

(a)騎樓底層的柱子立于該房用地紅線之外,且其底層為道路街巷通行的,騎樓底層不計算建筑面積(如圖3-12)。

(b)臨街走廊為緊臨街道的走廊,該走廊的底層全部屬該房屋的建設用地范圍內,底層部分按規定計算建筑面積(如圖3-13)。

         

圖3-12                                   圖3-13

3.4共有建筑面積分攤規則

異產毗連房屋權屬分割清晰,不存在共有共用部位的,各戶面積在各自范圍內單獨計算;異產毗連房屋存在有無法分割的共有共用部位的應進行共有建筑面積分攤計算。

3.4.1 公用建筑面積的分類 

公用建筑面積分為被分攤的公用建筑面積和不被分攤的公用建筑面積。被分攤的公用建筑面積又稱為共有建筑面積。

3.4.1.1不被分攤的公用建筑面積

a)地下室或半地下室中設計作為人防工程及中高層以上建筑的消防避難層(室)部分的建筑面積。

b)獨立使用的地下室、半地下室,地下室或半地下室中獨立的車位、車庫、雜物間等的建筑面積。

c)建在幢內,為他幢或多幢服務的設備用房、值班室、管理用房、附屬配套設施用房、為社區服務的公用房屋及通道等的建筑面積。

d)按規劃批建,層高在2.20m以上的技術(結構)轉換層,架空層中用作停放車輛、公共休憩、綠化等公共開放空間的建筑面積。

e)建設、開發單位自留、自用的房屋和物業管理公司的經營辦公用房的建筑面積。

f)用作公共休憩的亭、走廊、綠化等建筑物的建筑面積。

3.4.1.2 共有建筑面積

a)幢內共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井(梯)、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積。

b)幢內共有的門廳、大廳、過(走)道、門廊、門斗等水平通道的建筑面積。

c)幢內共有的突出屋面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間等的建筑面積。

d)僅為本幢服務且設在本幢地下或地上的設備用房、值班警衛室(包括與警衛室相連的值班休息用房,也包括為本幢服務的與警衛室合并使用的接待室、傳達室,還包括自動報警控制中心和影像監控室),以及其他在功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務的,為基本生產或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。

e)套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半的建筑面積。

3.4.2 共有建筑面積的分攤原則

a)共有建筑面積的分攤,應以幢為單位進行。非本幢的共有建筑面積不在本幢分攤,本幢共有建筑面積不分攤到他幢。

b)產權各方有合法權屬分割文件或協議的,按文件或協議規定執行。

c)無產權分割文件或協議的,根據相關房屋的套(單元)內建筑面積按比例進行分攤。

f)共有建筑面積分攤后,不劃分各產權人在共有建筑面積上的產權界。

3.4.3 共有建筑面積分類

根據共有建筑面積的使用功能,可分為以下四類:

a)整幢共有建筑面積:指為整幢服務的共有共用的建筑面積,此類共有建筑面積由整幢進行分攤。

b)功能區共有建筑面積:指專為某一功能區服務的共有共用的建筑面積,例如某幢樓內,專為某一商業區,或辦公區服務的警衛值班室、衛生間、管理用房等。這一類專為某一功能區服務的共有建筑面積,應由該功能區分攤。

c)層共有建筑面積:當各層的共有建筑不同時,應區分各層的共有建筑面積,由各層分別進行分攤。例如各層的衛生間、公共走道等各不相同時,按層各自分別進行分攤。

d)其他共有建筑面積。

3.4.4 共有建筑面積計算及分攤的若干細則

a)列為不被分攤的公用建筑應視為一個產權單元,并參與分攤該幢相應的共有建筑面積。

b)設在幢內的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心以及居委會、派出所等獨立使用的房屋,應為一個產權單元,參與分攤該幢相應的共有建筑面積。

c)有附屬層(或架空層,層高2.20m以上)的房屋,附屬層應劃分為獨立的功能區。

d)一幢由裙樓相連的、有多個塔樓的房屋,塔樓應劃分為不同功能區。

e)單一功能房屋存在多個單元時,一般以幢為單位統一分攤共有面積,但如有下列情況之一的,應劃分為不同功能區:

1)有的單元設電梯、有的單元不設電梯,按設電梯和不設電梯的單元劃分功能區。

2)有的單元為通廊式梯間、有的單元為單元式梯間,按梯間不同的單元劃分功能區。

3)有的單元為多層、有的單元為高層,按多、高層單元劃分功能區。

4)各單元每層的戶數不同,按不同單元劃分功能區。

f)地下室通道的建筑面積處理

1)為整幢服務的出入口,列為本幢應分攤的共有建筑面積;否則,計入地下室應分攤的共有建筑面積。

2)車道和專門服務于車位的其它公共走道面積,由地下室各車位分攤。

3)地下室功能用房和服務于本功能用房的專用走道,由使用該功能用房的各戶進行分攤。

d)室外樓梯處理

1)僅供一戶使用的,全部計入該戶套內建筑面積。

2)為不同功能區服務的,其面積列為相應功能區的共有建筑面積;僅為某一功能區服務的,計入該功能區共有建筑面積。

h)室內樓梯處理

1)為整幢服務的樓梯或電梯,整幢分攤(在個別樓層或部分樓層有門不開的,不影響整幢分攤)。

2)樓梯按不同的服務范圍分功能區分攤時,屋頂樓梯間仍為整幢的共有建筑面積。

3)因各層用途不同,在不同位置設置高、低不同的樓梯,但各樓梯之間所在某一層互通的,如圖3-14中的1梯至3梯,這些樓梯的梯間共有面積可合并為區間共有面積。如果某一層還設有專用梯,則按室內專用梯處理。如圖3-15的第4層。

圖3-14                                圖3-15

4)室內專用梯(樓梯、電梯),其通過“不使用”樓層的梯間共有面積,列為“不使用”和“使用”兩部分建筑的區間共有面積;通過“使用”樓層的梯間共有面積為“使用”部分建筑的區內共有面積。

i)穿過房屋的通道處理

若此通道只為本幢服務,則列為本幢應分攤的共有建筑面積;否則,列為不被分攤的公用建筑面積。

j)走廊的處理

1)房屋除第一層(地面)外的其他各層的內、外走廊,列為本層的共有建筑面積。

2)位于建筑物第一層(地面)的外走廊、檐廊,符合如下條件的,列為不被分攤的公用建筑面積:

a)走廊、檐廊緊臨街道或本宗地外的公共通道、公共開放空間。

b)走廊、檐廊兩端不能封閉,可在平行于街道方向上通行。

不符合上述兩條件的,列為應分攤的共有建筑面積。第一層全部為商鋪且各商鋪均向走廊(或檐廊)開門時,走廊(或檐廊)的建筑面積列為第一層各商鋪應分攤的共有建筑面積。第一層為公寓、辦公用房時,也按此原則處理。除此之外,第一層外走廊、檐廊的建筑面積列為整幢應分攤的共有建筑面積。

k)當商場需要分割成通道和若干鋪位時,通道的建筑面積由各相關鋪位按其建筑面積比例分攤。

l)兩幢獨立建筑物之間的架空通廊列為不被分攤的公用建筑面積。

3.4.5 共有建筑面積確認

在一幢建筑的計算數據進入計算系統之前,可按如下步驟對公用建筑面積進行分析確定:

a)確定一幢房屋中所有公用建筑面積的范圍和名稱。

b)將公用建筑面積劃分成應分攤的和不分攤的兩類。

c)分析每一部分的應分攤公用建筑的服務范圍,并按共有建筑服務范圍確定其服務功能區。僅服務于某一功能區的共有建筑面積為區內共有建筑面積;服務于多個功能區的共有建筑面積為區間共有建筑面積。

d)將區間共有建筑面積分攤后各區所得的分攤面積,分別加到相應的區內共有建筑面積中,然后按本區內的套內建筑面積的比例進行分攤。即,先將從高級別分攤得到的共有建筑面積加到低級別的共有建筑面積中,分別計算分攤系數,逐級分攤。

3.4.6 共有建筑面積分攤

3.4.6.1分攤公式

按相關建筑面積進行共有建筑面積分攤,按下式計算:

&Si=K×Si

K=∑&Si/∑Si

式中:K—為面積的分攤系數,分攤系數取位至0.000001;

Si——為各單元參加分攤的套內建筑面積(m2);

&Si——為各單元分攤所得的共有建筑面積(m2);

∑&Si——為需要被分攤的共有建筑面積總和(m2);

∑Si——為參加分攤的各單元套內建筑面積總和(m2)。

3.4.6.2分攤方法

a)整體分攤

使用功能單一、各戶對共有建筑面積共有共用情況基本一致的房屋適用于整體分攤的方法。

分戶分攤的共有建筑面積=共有建筑面積分攤系數×套內建筑面積

共有建筑面積分攤系數=共有建筑面積÷套內建筑面積之和

b)多級分攤

不適用于整體分攤的房屋采用多級分攤。多級分攤應遵循從整體到局部,從大到小逐級分攤的原則。

(a)第一級分攤。根據房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務范圍劃分若干功能區,一般按住宅、辦公、商業、地下車庫、倉庫等不同的使用功能或共有部位不相同的區域進行劃分。各功能區間共有建筑面積,即幢共有建筑面積,按各功能區范圍內的自有建筑面積依比例分攤至各功能區。

功能區分攤的共有建筑面積=第一級分攤系數×該功能區自有建筑面積

第一級分攤系數=功能區間共有建筑面積÷各功能區自有建筑面積之和

各功能區自有建筑面積為功能區內各層外圍水平投影面積之和減去作為第一級分攤的功能區間共有建筑面積部分。

(b)第二級分攤。某一功能區通過第一級分攤得到的共有建筑面積加上本功能區內各層之間的共有建筑面積,即為該功能區的共有建筑面積,依照第一級分攤的方法,按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層。

層分攤共有建筑面積=第二級分攤系數×該層套內建筑面積

第二級分攤系數=(第一級分攤得到的共有建筑面積+層間共有建筑面積)÷各層套內建筑面積之和

層套內建筑面積為各層外圍水平投影面積減去層內的層間共有建筑面積和作為第一級分攤的功能區間共有建筑面積部分。

(c)第三級分攤。第二級分攤得到的共有建筑面積加上各層的層內共有建筑面積,按層內各套房屋的套內建筑面積依比例分攤至各套。

分套分攤共有建筑面積=第三級分攤系數×該套內建筑面積

第三級分攤系數=(第二級分攤得到的共有建筑面積+層內共有建筑面積)÷各套內建筑面積之和

c)其它分攤

(a)房屋需要進一步分割時,參照上述方法在上一級分攤的基礎上再進行分攤計算。

(b)非成套房屋中的廳堂、壁柜、廚房、衛生間等由部分房屋產權人共同使用的部位,有協議的,以協議為準進行分攤,無協議的,參照上述方法按建筑面積依比例分攤。


 

第四章    成果數據庫及管理信息系統建設

 

在農村地籍調查登記發證數據庫的基礎上,依據《地籍調查規程》(TD/T1001-2012)和《城鎮地籍數據庫標準》(TD/T1015-2007),建立集圖形、屬性、電子檔案為一體的集體建設用地使用權和宅基地使用權、房屋調查數據庫和管理系統。

4.1. 數據庫建設的總體要求

數據庫建設參照《城鎮地籍數據庫標準》(TD/T 1015-2007)、《土地利用數據庫標準》(TD/T 1016-2007),數據主體結構定義見附件10。

數據庫要與已經建立的農村地籍調查數據庫相銜接,采用的坐標系統應與地籍調查數據庫一致。

4.2.  數據庫內容

集體建設用地、宅基地上房屋等建筑物構筑物調查數據庫主要包括土地權屬、房屋調查、房屋測量、基礎地理、影像、元數據等信息。

(1)土地權屬數據主要包括宗地的權屬、位置、界址、面積等。

(2)土地利用數據主要包括行政區(含行政村)圖斑的權屬、地類、面積、界線等。

(3)地籍調查數據包括界址點、線,四至、地籍調查表等地籍調查成果。

(4)房屋調查和測量信息成果。

(5)登記數據應包括登記過程中相關申請、審批、登記等資料數據。

(6)基礎地理數據主要包括測量控制點、境界、交通、水系、居民地等。

(7)元數據包括描述確權登記數據的內容、覆蓋范圍、質量、管理方式等有關的信息。

4.3.  數據庫建設

4.3.1、 準備工作

準備工作包括制定建庫方案、優選建庫軟件、搭建硬件環境、培訓建庫人員、熟悉地籍調查成果和土地登記檔案等。

4.3.2、 資料預處理

(1)檢查建庫資料的完整性。

(2)檢查權屬調查資料的合理性和邏輯一致性。

(3)檢查坐標系和投影系統。進行必要的坐標變換和投影轉換。

4.3.3、 矢量數據采集

地籍調查地籍區、地籍子區、界址點、界址線、宗地、測量控制點、房屋及附屬設施等地籍、基礎地理矢量數據直接利用“農村宅基地、集體建設用地”調查成果。

4.3.4、 圖形數據編輯處理

對采集到的圖形數據進行編輯處理。建立點、線、面之間的拓撲關系,并對圖形數據的拓撲結構進行檢查。

4.3.5、 屬性數據采集

(1)依據農村房屋調查取得的數據,按規定的屬性數據表和屬性結構進行掛接導入,或交互式錄入。屬性數據錄入后要進行校驗和邏輯一致性檢查。

(2)對調查過程中形成的紙質申請書、調查表、審批表、登記卡以及權屬來源證明材料等資料,通過掃描、拍照等方法形成電子數據,并與屬性信息鏈接,形成完整的包括影像資料的屬性數據庫。

4.3.6、 數據檢核與入庫

對形成的圖形信息與屬性信息進行數據完整性、準確性、邏輯一致性以及數據分層和文件命名的規范性等檢查,滿足要求后匯總入庫,建立農村房屋調查數據庫。

4.3.7、 數據庫成果質量檢查

(1)將初始建庫成果與原始資料進行對比檢查。

(2)數據庫拓撲關系檢查。

(3)數據庫屬性值正確性、規范性檢查。

4.3.8、 文字報告編寫

編寫數據庫建設報告。

4.4.  管理信息系統建設

4.4.1建設要求

(1)實用性。系統的建設應符合房屋登記業務的需要。

(2)穩定性。應按照軟件工程的要求進行質量控制,在系統功能和流程設計上要充分考慮容錯能力,在系統可能出現軟硬件故障的情況下,能保障數據的安全。

(3)易操作性。方便易學、易于操作,可實現全菜單式處理和各種快捷鍵操作。

(4)安全性。系統應形成相對獨立的安全機制,能夠有效防止系統外部的非法訪問,應實現方便的操作控制和存取控制,提供便捷數據備份和恢復能力。

(5)先進性與開放性。在系統的總體架構上,采用成熟、可靠、先進的技術,選用主流的網絡環境、硬件產品和軟件平臺,系統應具有一定的靈活性,便于業務功能擴展和軟硬件升級等。

4.4.2系統的組成和功能

數據庫管理系統主要包括了建庫系統和農村房屋登記發證管理系統。

(1)農村房屋調查數據庫建庫系統應包含數據預處理、圖性及屬性數據采集處理、查詢統計、制圖輸出等功能。

(2)農村房屋登記管理系統應包含登記申請、審批、輸出、統計、查詢、分析等功能。


 

第五章     農村房屋登記

5.1農村房屋登記基本規定

農村房屋登記,是指登記機構依法將農村集體土地上的房屋權利和其他應當記載的事項在登記簿上予以記載的行為。由房屋所在地的登記機構辦理。

5.2農村房屋登記的基本單元

農村房屋按照以戶為基本單元進行登記。

5.3農村房屋登記的主體

申請房屋登記,應當由房屋產權所有人申請登記,共有房屋應當由共有人共同申請登記。

未成年人的房屋,應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的,應當提交證明監護人身份的材料;

委托代理人申請房屋登記的,代理人應當提交授權委托書和身份證明。

5.4農村房屋登記基本程序

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


5.5農村房屋登記的申請材料

申請房屋登記,申請人應當向房屋所在地的登記機構提出申請,填寫《農村房屋所有權登記申請書》(附錄9),并提交申請登記材料。

 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋,合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的,提交下列材料:

(1)登記申請書;

(2)申請人(代理人)的身份證明;

(3)宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明;

(4)申請登記房屋符合城鄉規劃的證明;

(5)《農村房屋調查表》及面積計算成果;

(6)申請村民住房所有權登記的,應當提交申請人屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明。

(7)鄉鎮、村企業、農村集體經濟組織申請房屋所有權登記的,應當提交集體土地所有權人證明材料。

(8)其他必要材料。 

5.6農村房屋登記的審核

登記機構應當查驗申請登記材料,并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示進行確認(申請人簽字)確認,登記機構認為申請登記房屋的有關情況需要進一步證明的,可以要求申請人補充材料。

登記申請符合要求的,登記機構應當予以登記,將申請登記事項記載于登記簿:

登記申請不符合要求的,登記機構不予登記,并書面告知申請人不予登記的原因。

5.7農村房屋登記的公告

登記機構受理登記申請后,應當將申請登記事項在房屋所在地農村集體經濟組織進行公告。經公告無異議或者異議不成立的,方可予以登記。

5.8農村房屋登記

登記機構應當查驗申請登記材料,經審批登記申請符合登記要求條件的,登記機構應當予以登記,將申請登記事項記載于房屋登記簿:

登記申請不符合要求的,登記機構不予登記,并書面告知申請人不予登記的原因。

第六章    檢查驗收

6.1檢查驗收工作的實施

農村房屋調查登記成果的檢查驗收工作以縣級行政區為基本單位,檢查驗收的組織工作由各級登記發證機構負責。

6.2檢查驗收制度與要求

農村房屋調查登記成果檢查驗收實行項目承擔單位自檢、縣級初檢、市級復檢(查)和省級驗收的“三檢一驗”制度。其中房屋測繪及數據庫成果的檢驗工作應委托具有法定測繪成果檢驗資質的檢驗機構進行檢查。

6.2.1項目承擔單位自檢

項目承擔單位應按照合同約定對承擔的農村房屋調查登記工作成果進行自檢。

項目承擔單位自檢工作包括作業組自檢、項目組檢查和承擔單位質量管理部門檢查。

作業組自檢:在作業過程中,作業人員應及時對作業質量進行自檢,發現問題應及時現場修改或重測,自檢合格后,方可提交項目組質量管理人員。

項目組檢查:項目組負責質量的人員,在作業過程中應及時對作業過程中的關鍵工序,進行中間過程檢查,上一工序合格后方可進入下一工序。對作業小組自檢合格后提交的成果資料,內業進行100%檢查,外業抽樣檢查比例不得低于30%,巡視檢查比例不得低于70%,并形成過程檢查記錄。

項目承擔單位質量管理部門檢查:對項目組提交的項目成果質量進行檢查,檢查比例內業為100%,外業抽查比例不低于20%,巡視檢查比例不低于40%,并形成最終檢查記錄,編制自檢報告。

6.2.2縣級初檢

縣級登記發證機構應安排專人負責農村房屋調查發證成果質量的監督和檢查,在項目實施完成后,組織對項目成果進行初檢。

縣級初檢的工作內容和要求:

1、權屬調查成果初檢要求:內業抽樣檢查比例不低于10%分戶調查成果,外業抽樣檢查比例不低于3%分戶調查成果;

2、房屋測繪成果初檢要求:內業抽樣檢查比例不低于10%分戶測量成果,外業抽樣檢查比例不得低于3%分戶測量成果;

3、數據庫及管理信息系統成果初檢要求:內業進行全面檢查。

縣級初檢應形成初檢報告,對初檢中發現的問題整改完善,并系統整理各項成果資料后,由縣級登記發證機構申請市級復檢(查)。

6.2.3市級復檢

市級復檢由設區市登記發證機構組織,按照初檢內容進行,房屋確權發證成果檢查比例由各設區市根據項目質量情況自行確定。

市級復檢應出具市級復檢意見,市級復檢合格后,由市級登記發證機構向省級登記發證機構申請驗收。

6.2.4省級驗收

省級檢查驗收由省級登記發證機構組織,對成果質量進行檢查、驗收。

房產調查成果檢查:內業抽查比例不低于5%,外業抽查比例不低于1.5%;

房產測量成果內業抽樣檢查比例不低于5%分戶測量成果,外業抽樣檢查比例不得低于1.5%分戶測量成果;

房產登記成果檢查:內業抽查比例不低于5%。外業抽查比例不低于1.5%;

數據庫及管理信息系統成果內業應進行全面檢查。

成果質量檢查應形成檢查報告。

申請省級驗收,應提交省級驗收申請和相關成果資料。

項目承擔單位單位應按照檢查驗收提出的質量問題對成果進行完善,編寫完善情況說明,由驗收組審核,隨驗收報告一并歸檔。

6.2.5各級檢查驗收職責

1)項目承擔單位對調查成果的質量負責,對提交檢查驗收成果的真實性負責。

2)縣級登記發證機構按照初檢要求,對初檢結果負責。

3)市級登記發證機構按照復檢要求,對復檢結果負責。

4)省級登記發證機構按照驗收要求,對驗收結果負責。

6.3檢查驗收應提交成果和資料

1)房產要素測量成果(界址點測量成果、房屋邊長丈量成果);

2)房產圖(分幅圖、分丘圖、分層圖、分戶圖)成果;

3)面積測算成果;   

4)房產權屬調查成果;

5)數據庫及管理信息系統成果;

6)登記發證成果;

7)各項文字報告成果(技術設計書、技術報告、數據庫建設報告、檢查報告、工作報告)。

8)房屋測繪成果檢驗報告。

6.4檢查驗收內容

1)房產要素測量

a)界址點測量成果檢查內容參照《江西省農村集體土地確權登記發證成果檢查與驗收辦法》中界址點測量等有關要求執行;

b)房屋邊長丈量成果主要檢查房屋各層、各條邊丈量精度。

2)房產圖(分丘圖、分層圖、分戶圖)成果

a)分幅圖檢查內容按《江西省農村集體土地確權登記發證成果檢查與驗收辦法》中規定要求執行;

b)分丘圖、分層圖、分戶圖成果檢查房屋點的數學精度,丘號、分層、分戶編號表示的正確性。

3)農村房屋面積測算成果

a)檢查房產測量方法的規范性、正確性(含:房屋外圍、內部、附屬設施、墻體厚度測量);

b)草圖、調查表規范性、正確性(含:測量草圖、房屋調查表);

c)房產面積計算技術規則的正確性;

d)房屋邊長測量數據處理、非實測數據采用的正確性、合理性;

4)農村房屋要素調查成果:

a)調查內容的正確性、完整性、可靠性;

c)調查內容填寫的清晰、規整程度。

5)數據庫及管理信息管理系統

a)數據庫拓撲關系情況;

b)數據庫屬性值正確性、規范性檢查;

c)系統功能符合性;

6)各項文字報告成果

a)技術設計的規范性、內容的齊全性;

b)技術報告對技術分析評價的正確性,技術問題處理方法的科學性;

c)工作報告反映整個工作過程的計劃、組織和實施的完整性;

d)檢查報告內容的完整性,方法的正確性,評價的真實合理性。

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